Türkiye’de özellikle İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın bulunduğu büyük şehirlerde, deprem riski ve eski yapı stokunun varlığı, kentsel dönüşüm süreçlerini yalnızca bir tercih olmaktan çıkararak zorunluluk haline getirmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamaları, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen sonuçlar doğurduğu için, bu sürecin hukuki boyutunun doğru anlaşılması son derece önemlidir. Özellikle İstanbul, Şişli ve Taksim bölgelerinde yoğun şekilde uygulanan kentsel dönüşüm projeleri, maliklerin hak kaybına uğramaması açısından profesyonel hukuki destek gerektiren karmaşık süreçler içermektedir.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar? (Riskli Yapı Tespiti)

Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktası, bir yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılan teknik incelemeler sonucunda gerçekleştirilir. Yapının taşıyıcı sistemi, beton dayanımı, statik yapısı ve deprem karşısındaki performansı detaylı şekilde analiz edilerek bir rapor hazırlanır. Bu raporun idareye sunulması ve maliklere tebliğ edilmesi ile birlikte süreç resmen başlamış olur.

Riskli yapı kararının tebliğ edilmesi, malik açısından son derece kritik bir aşamadır. Zira bu tebligat ile birlikte belirli süreler işlemeye başlar ve bu süreler içerisinde yapılacak işlemler, mülkiyet hakkının korunması açısından belirleyici rol oynar.

Riskli Yapı Kararına İtiraz ve Hukuki Süreç

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin itiraz hakkı bulunmaktadır. Bu itiraz, genellikle 15 gün içerisinde yapılmalı ve teknik bir heyet tarafından incelenmektedir. İtiraz sürecinde en önemli husus, teknik raporun doğru analiz edilmesi ve gerekli itirazların hukuki ve teknik gerekçelerle ortaya konulmasıdır. Aksi halde yapılan itirazlar çoğu zaman reddedilmekte ve yapı kesin olarak riskli yapı statüsüne alınmaktadır.

İtirazın reddedilmesi ile birlikte yıkım süreci başlamakta olup, maliklere belirli bir süre tanınmaktadır. Bu süre içerisinde yapının tahliye edilmesi gerekmektedir. Süre sonunda tahliye gerçekleşmezse, idare tarafından zorla tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilebilmektedir.

2/3 Çoğunluk Kuralı ve Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik ve en çok uyuşmazlık doğuran aşaması, maliklerin karar alma sürecidir. 6306 sayılı Kanun uyarınca, taşınmaz üzerinde yapılacak işlemler için maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun karar alması yeterlidir. Bu çoğunluk sağlandığında, karara katılmayan maliklerin hisseleri satışa çıkarılabilmektedir.

Bu düzenleme, uygulamada ciddi tartışmalara neden olmaktadır. Özellikle karara katılmayan maliklerin mülkiyet haklarının bu şekilde sınırlandırılması, anayasal mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilmekte ve sıklıkla dava konusu olmaktadır.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken temel hususlar şunlardır:

  • Tebligatların usulüne uygun yapılması
  • Maliklerin toplantıya çağrılması
  • Kararların usule uygun alınması
  • Satış sürecinin şeffaf yürütülmesi

Bu unsurlardan herhangi birinin eksik olması halinde, işlemlerin iptali mümkün olabilmektedir.

Müteahhit ile Yapılan Sözleşmenin Önemi

Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik aşamalardan biri, müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme, tarafların tüm hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel belgedir. Uygulamada yapılan en büyük hatalardan biri, sözleşmenin yeterince detaylı hazırlanmaması ve risklerin öngörülmemesidir.

Sağlam bir sözleşmede mutlaka bulunması gereken unsurlar şunlardır:

  • İnşaatın teslim süresi ve gecikme cezaları
  • Bağımsız bölümlerin paylaşım oranı
  • Müteahhitin teminat yükümlülükleri
  • İnşaat kalitesi ve teknik şartlar
  • Ruhsat ve izin süreçleri

Bu unsurların eksik olması halinde, müteahhitin işi yarım bırakması veya geciktirmesi durumunda maliklerin ciddi mağduriyet yaşaması kaçınılmazdır.

Uygulamada En Sık Karşılaşılan Problemler

Kentsel dönüşüm sürecinde uygulamada sıkça karşılaşılan problemler şu şekilde özetlenebilir:

  • Müteahhitin ekonomik sıkıntıya girerek projeyi tamamlayamaması
  • İnşaatın gecikmesi
  • Eksik veya ayıplı iş teslimi
  • Malikler arasında anlaşmazlık

Bu durumlarda, eser sözleşmesi hükümleri kapsamında tazminat davaları ve sözleşmenin feshi gibi hukuki yollar gündeme gelmektedir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca teknik bir yapı yenileme süreci değil, aynı zamanda mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen karmaşık bir hukuki süreçtir. Özellikle İstanbul, Şişli ve Taksim gibi bölgelerde bu sürecin doğru yönetilmemesi, maliklerin ciddi hak kayıplarına uğramasına neden olabilmektedir.

Kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında uzman destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.